タワマンの資産価値を考える

※このエントリーはタワーマンションに住まれている方、またタワーマンションの購入を検討している方は不快になる可能性があります。あてはまる方はブラウザバックをお願いします。

さぷさんです。今のところ賃貸派です。日本は少子高齢化なので長期トレンドとして住宅価格は下落するでしょうし、購入派の方は家賃は捨ててるようでもったいないといいますが、例えば4000万円借り入れたとして、全期間1％の固定金利にしても750万円くらい金利がかかりますから、これはもったいなくないのかしら？と思っています。金利の1％は恐ろしいです。加えて購入すると固定資産税や修繕費もかかります。しかし、賃貸派と購入派は神学論争だとは思っています。

さて、この前タワマンの記事を見たのですが、設備故障で電気が止まってしまい、復旧まで半日を要したのとの事でした。

エレベーターは使えないので、コンビニに行きたくても階段だし、冷蔵庫の食品は腐りだすかもしれず、冷気が逃げるのであまり開けられず、しかもオール電化なのでお湯すら沸かせないという、わたし達の生活がどれだけ電気に依存しているのかと恐ろしくなりました。

僕はライフラインを一本に絞るのは危険だと考えているんですが、オール電気というとなんとなくおしゃれな感じですが、ガスはあったほうがいいと思うんですよね。電気はつかないけどガスは使えるとか、またその逆はある訳で、電気は使えないけどお湯は沸かせるとかの状況のほうが心理的にも余裕が出来るので個人的にはリスク分散されているべきだという判断をしています。

また、マンション関係のネット記事などを読んでいると必ず出てくるのが管理組合の問題と、修繕に関する問題です。

配偶者とでさえ意見の一致が難儀な中で、考え方や資産状況が異なる居住者の意見の統一を図るのは大変に困難です。

東京湾岸のあるタワマンは約2800世帯だそうですから、もはやちょっとした街です。管理組合をどのように運営されているか興味がありますが、合意形成は容易ではないと思います。

また、管理組合も基本的にはボランティアですし、入居当初は似たような境遇の人が多かったとしても、次第に引っ越して賃貸として貸し出してしまい、さらに合意形成が難しくなると思います。

建て替えは区分所有法で5分の4以上の同意が必要とされていますから、例えば何か致命的な問題が発生したとして、上の例だと2240世帯の同意が必要です。しかも投票率100%という前提ということなのだと思います。

そして、タワーマンションや集合住宅を資産であると定義しているのは区分所有法ですが、廊下やエレベーターなどの共有部分と住居スペースの専有部分があって、権利及び義務が書かれていて読んでいてなかなか面白いのですが、仮にタワーマンションを建てる前の空き地で地上30メートルの空間を指差して、「あそこが近い将来の資産」と言っても、ちょっと説得力がありません。

鉄筋とコンクリートに囲われて、電気やガスが通じているから初めて資産と認識出来る訳でありまして、タワーマンションや他の集合住宅は一定の条件が整った上での区分所有法に裏打ちされた資産であるということが言えます。

これは、極端な事を言ってしまうと共同幻想であるのではないかなと思います。実際に使用価値はありますが、みんながそう思ってるからそうなっているという要素も大きいのではないかと思います。

これを言い出すと、金本位制度をやめてしまった後の日本銀行券を含む各国通貨も共同幻想によって成り立っている訳ですが、通貨は各国の中央銀行によって強力に管理されており、物々交換の時代に戻るわけにはいかないので、目的合理的な観点としての通貨は維持し続けられると思います。（但し、財政破綻によるハイパーインフレなどは起きるかもしれませんが）

話がずれてしまいましたが、タワーマンションの資産価値とは、基礎としての鉄筋とコンクリートがしっかりしていて、電気・ガス・水道やエレベーター、廊下などの共用部分、あと管理組合の適切な運営という要件が価値の維持に重要な要素です。（もちろん立地も重要です）

戸建ての場合は土地を所有している強みがありますし、あまり規模の大きくないマンションは合意形成はしやすく、また団地などは建て替えをするとした場合に高層にする事で世帯数を増やせるという期待も含まれます。

タワーマンションは完成時の価値が最高であって、経年による資産価値の劣化の恐れが大きいのではないかと思います。

ですので、タワーマンションは住む事による現在価値を享受したいのであれば賃貸がいいのではないかと思い、長期的な資産価値としてはちょっと楽観的にはなれないなと感じています。（個人の感想です、そしてタワマンを購入出来る資産もないので、負け犬の遠吠えではあります）